Calculadora de Plusvalía Municipal
Calcula el IIVTNU (plusvalía municipal) al vender, heredar o donar un inmueble urbano. Compara el método objetivo y el real para quedarte con el que te resulte más favorable.
Dos métodos
Objetivo (coeficientes) y real (ganancia)
Elige el menor
El contribuyente puede optar por el más bajo
RDL 26/2021
Reforma tras STC 182/2021 del TC
Datos de la transmisión
Tiempo de tenencia
11 años y 5 meses
Coeficiente (método 1)
0.0800
Fracción suelo
40.0 %
Ganancia: +80.000 €
Valores catastrales y tipo municipal
Máximo legal: 30 %. Consulta la ordenanza de tu municipio. Típico: 25–30 %.
Plusvalía a pagar
800 €
método objetivo (más favorable)
Ganancia capital
80.000 €
venta − compra
IRPF s/ganancia
17.280 €
impuesto separado en renta
Coste fiscal total
18.080 €
plusvalía + IRPF
Método objetivo (coeficientes)
Valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia
Base imponible
3200 €
Cuota
800 €
Método real (plusvalía efectiva)
Ganancia real × fracción suelo × tipo impositivo
Base imponible
32.000 €
Cuota
8000 €
Desglose del cálculo
Método 1 — Objetivo
Valor catastral del suelo
× Coeficiente (11 años)
Coeficiente máximo estatal 2024
Base imponible método 1
3200 €× Tipo impositivo municipal
Cuota método 1 ✓ más favorable
800 €Método 2 — Real
Ganancia patrimonial
260.000 € − 180.000 €
× Fracción suelo
40.000 / 100.000 catastral
Base imponible método 2
32.000 €Cuota método 2
8000 €IRPF sobre la ganancia patrimonial (impuesto separado)
Además de la plusvalía municipal (impuesto local), la ganancia de 80.000 € debe declararse en el IRPF como ganancia patrimonial: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.001 a 50.000 €, 23 % de 50.001 a 200.000 € y 26 % a partir de 200.001 €. Estimación: 17.280 €. Se pueden deducir gastos de compraventa (notaría, registro, agencia, reforma si constan en escritura).
Coeficientes máximos estatales 2024 (método objetivo)
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Tras la STC 182/2021 del Tribunal Constitucional, el RDL 26/2021 reformó el IIVTNU permitiendo al contribuyente elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente aprobado × tipo del ayuntamiento) y el método real (ganancia real × fracción suelo × tipo). Si la venta no genera ganancia patrimonial, la operación está exenta. Los coeficientes máximos son aprobados anualmente por el Estado; los ayuntamientos pueden usar valores inferiores. El tipo impositivo lo fija cada municipio con un máximo del 30 %. Esta calculadora usa los coeficientes máximos estatales de 2024 como referencia; confirma el tipo exacto con tu ayuntamiento.
Fuente: RDL 26/2021 · STC 182/2021 · Ley Reguladora de Haciendas Locales (TRLRHL) art. 104–110
